Les avantages et inconvénients des maisons en lotissement

La maison en lotissement offre des avantages certains, que vous la fassiez bâtir ou que vous l’achetiez dans l’ancien. Cependant, cumulant les caractéristiques de la maison individuelle et celles, notamment administratives, de la copropriété, l’habitat loti vous contraint à respecter les clauses et obligations d’un cahier des charges et d’un règlement de lotissement. Orpi fait le tour de la question avec vous.

Les maisons en lotissement : de quoi s’agit-il ?  

Les maisons en lotissement se caractérisent par une cohérence de structure et par un ensemble de règles qui leur sont généralement appliquées. Leur construction est très sécurisée puisque le lotisseur prend en charge la majorité des démarches administratives. 

Le lotissement

Il s’agit, du point de vue légal, d’une opération d’aménagement foncier encadrée par l’article L442-1 du Code de l’’urbanisme.

Un investisseur, dit le lotisseur, s’engage dans le processus suivant : 

• Achat d’un grand terrain nu ; 
• Demande d’autorisation d’aménager, (projet architectural et paysager, organisation des accès, équipements collectifs…) ; 
• Division en parcelles ; 
• Réalisation des travaux de viabilisation (réseaux publics et voirie), d’équipements collectifs (télécommunications, fibre, défense incendie…). 

Les parcelles viabilisées sont vendues, assorties des deux documents suivants : 

• Un règlement de lotissement, en conformité avec les règles d’urbanisme local, et applicable 10 ans, définissant notamment les règles spécifiques affectant le bâti et les espaces extérieurs ;
• Un cahier des charges, sans limites de durée de validité, définissant les relations contractuelles entre d’une part les colotis entre eux, d’autre part les colotis et le lotisseur ;

La maison de lotissement

Elle correspond à une maison individuelle, dont l’acquéreur du lot est entièrement et seul propriétaire, ainsi que du sol de sa parcelle. Son aspect extérieur respecte le règlement du lotissement fixant les hauteurs maximales, les largeurs de façade, les formes de toit, l’emplacement du garage, les plantations autorisées, etc.). Elle ressemble généralement beaucoup aux autres maisons du même lotissement.

La copropriété concerne uniquement les éventuelles parties communes comme les locaux techniques, les aires de jeux pour les enfants, une piscine, etc.

Comment savoir si le bien fait partie d’un lotissement ?

Le lotisseur ou le vendeur particulier précisent dans leur annonce la nature du bien vendu. Il s'avère important de savoir si le bien se trouve en lotissement ou en s’il s’agit d’une maison en copropriété horizontale beaucoup plus contraignante et sans propriété du sol.

Quels sont les avantages et les inconvénients du lotissement ? 

Propriétaire de votre maison et de votre terrain, copropriétaire de parties communes, vous bénéficiez d’avantages certains. Vous vous trouvez également soumis aux contraintes et aux règles strictes des règlements de lotissement et cahier des charges s’ils ont été établis. Notez qu’ils ne sont pas obligatoires ⁽¹⁾, mais que la grande majorité des lotissements les imposent. 

Les avantages de l’achat d’une maison en lotissement

Le lotisseur vous permet d’acheter en sécurité, car il prend en charge les obligations administratives et légales de la construction de la maison. Il s’agit notamment de :

• Garantir à l’acquéreur la constructibilité du terrain ;
• Faire réaliser l’étude technique du terrain nécessaire pour déterminer le type de fondation adapté ;
• Prendre en charge la déclaration préalable de travaux ;
• Réaliser tous les travaux de viabilisation (accès, raccordement en eau, gaz, électricité…) ;
• Si nécessaire, rédiger le règlement et le cahier des charges du lotissement. 

Le lotissement procure ainsi une grande sécurité quant au bâti. Notez également que les lotissements sont généralement créés près de grandes villes. En principe, les commerces, services et transports communs ne sont pas très éloignés.

Les inconvénients

Acheter une maison en lotissement signifie également devenir adhérent à l’Association syndicale libre du lotissement, l’ASL, copropriétaire (appelé colotis) des parties communes. Ces espaces ou bâtiments collectifs génèrent des frais décrits dans le cahier des charges. Ils sont répartis notamment au prorata de la superficie des lots. 

À retenir

• Acheter une maison en lotissement présent des avantages certains, car le lotisseur fait l’essentiel des démarches administratives et remet un terrain viabilisé ; 
• L’acquéreur est propriétaire de la maison et du sol, copropriétaire des parties communes et s’acquitte des charges générées ;
• Les inconvénients sont liés aux contraintes fixées par le règlement de lotissement et le cahier des charges. Ces documents définissent l’aspect extérieur de la maison, les règles de stationnement, les plantations autorisées, etc. et les relations entre les colotis.

⁽¹⁾ Service public.fr — Règlement de lotissement et cahier des charges